Vermögensübertragung mit Liegenschaft im Kanton St. Gallen: Wer beurkundet – Notar oder Grundbuchamt?

Eine im Kanton St. Gallen häufig anzutreffende Konstellation: Eine bestehende Einzelunternehmung soll im Rahmen einer Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG in eine neue oder bestehende GmbH oder AG eingebracht werden – Aktiven, Passiven, Verträge und auch eine Liegenschaft. Die Frage, die in der Praxis sofort kommt: Darf ich das als st. gallischer Notar beurkunden – inklusive der Liegenschaft – oder muss ich für das Grundstück zum Grundbuchamt? Die Antwort ist auf den ersten Blick kontraintuitiv, im Ergebnis aber klar.

Bundesrechtliche Grundlage: Art. 70 Abs. 2 FusG

Werden im Rahmen einer Vermögensübertragung Grundstücke übertragen, verlangt Art. 70 Abs. 2 Satz 4 FusG, dass die öffentliche Urkunde durch eine Urkundsperson am Sitz des übertragenden Rechtsträgers errichtet wird. Auf den Belegenheitsort des Grundstücks kommt es gerade nicht an – das ist die sogenannte Konzentrationswirkung von Art. 70 FusG: Eine einzige Urkunde am Sitz reicht für sämtliche übertragenen Vermögenswerte, auch wenn sie über die ganze Schweiz verteilte Liegenschaften umfassen.

Innerhalb dieses Sitzkantons regelt das kantonale Recht, welche Urkundsperson konkret zuständig ist. Und genau hier weicht der Kanton St. Gallen vom üblichen Schema für Liegenschaftsgeschäfte ab.

Kantonale Sonderregelung St. Gallen

Der Kanton St. Gallen kennt für reguläre Grundstücksgeschäfte (Kauf, Tausch, Schenkung, Begründung von Stockwerkeigentum etc.) ein Amtsnotariatssystem für Liegenschaften: Zuständig ist grundsätzlich der Grundbuchverwalter des Kreises, in dem das Grundstück liegt. Diese Regel hat aber eine wichtige Ausnahme – und genau diese gilt hier:

Das heisst: Bei jeder Übertragung dinglicher Rechte oder vormerkbarer Rechtsverhältnisse, die sich auf das FusG stützt – Fusion, Spaltung, Umwandlung oder eben Vermögensübertragung –, ist der Grundbuchverwalter explizit nicht zuständig. Es bleibt bei der allgemeinen Regel von Art. 15 EG-ZGB: Zuständig sind die ordentlichen Urkundspersonen, also die Amtsnotariate sowie die im Notarenregister eingetragenen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte. Die Parteien können die Urkundsperson frei wählen.

Praktische Konsequenzen für Ihren Fall

• Eine einzige Urkunde reicht. Der gesamte Vermögensübertragungsvertrag inklusive der Liegenschaft kann in einer einzigen öffentlichen Urkunde verbrieft werden – das ist gängige Praxis und genügt dem Grundbuchamt für die spätere Anmeldung.
• Sitz des übertragenden Rechtsträgers ist entscheidend. Ist die Einzelunternehmung im Handelsregister St. Gallen eingetragen (Art. 69 Abs. 1 FusG verlangt den HR-Eintrag des übertragenden Rechtsträgers), sind st. gallische Urkundspersonen zuständig.
• Belegenheit der Liegenschaft spielt keine Rolle. Auch wenn das Grundstück in einem anderen Kanton liegt, gilt die Konzentrationswirkung von Art. 70 Abs. 2 FusG. Die Beurkundung erfolgt am Sitz – nicht am Liegenschaftsort.
• Freie Wahl der Urkundsperson. Innerhalb des Kantons St. Gallen können Sie zwischen Amtsnotariat und im Notarenregister eingetragener Anwältin / eingetragenem Anwalt frei wählen.

Was gehört in die Urkunde?

Auch wenn die FusG-Vermögensübertragung als Konzentrationsinstrument konzipiert ist, gelten für den Liegenschaftsteil die gewohnten Anforderungen analog zu sonstigen Grundstücksgeschäften:

• Vollständiger Grundbuchauszug – aktuell, vom zuständigen Grundbuchamt; wird in die Urkunde aufgenommen (vgl. Art. 60 der V über die öffentliche Beurkundung).
• Genaue Bezeichnung des Grundstücks (Gemeinde, Grundbuchnummer, Fläche, allfällige Mit- oder Stockwerkeigentumsanteile, Plan- und Katasterangaben).
• Hinweise auf Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen, gesetzliche Pfandrechte) sowie die nötigen Belehrungen und Bestätigungen gegenüber den Parteien.
• Inventar des übertragenen Vermögens gemäss Art. 71 Abs. 1 lit. b FusG – mit klarer Identifikation der Aktiven und Passiven, einschliesslich der Liegenschaft.
• Bilanz der übertragenden Einzelunternehmung mit einem positiven Saldo der übertragenen Aktiven und Passiven (Art. 71 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 FusG).
• Vermögensübertragungsvertrag mit den nach Art. 71 FusG erforderlichen Mindestinhalten (Bezeichnung der beteiligten Rechtsträger, Inventar, Gegenleistung, Zustimmung der Organe etc.).
• Anmeldung beim Handelsregisteramt (Art. 73 FusG); die Eintragung ins Grundbuch erfolgt nach Art. 70 Abs. 2 i.V.m. Art. 73 FusG ebenfalls anschliessend.

Häufiges Missverständnis: Einzelfirma → GmbH ist keine Umwandlung

Das FusG kennt verschiedene Restrukturierungsinstrumente – aber die Umwandlung einer Einzelunternehmung in eine GmbH ist nicht darunter. Art. 54 FusG zählt die zulässigen Umwandlungsvarianten abschliessend auf; die Einzelunternehmung erscheint dort nicht.

Der gangbare Weg ist deshalb gerade die hier besprochene Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG – typischerweise auf eine vorgängig oder gleichzeitig gegründete GmbH, oft kombiniert mit einer Sacheinlagegründung. Die GmbH wird also zuerst (oder gleichzeitig) gegründet und übernimmt anschliessend die Aktiven, Passiven und Verträge der Einzelunternehmung in einem einheitlichen Akt.

Typischer Ablauf in der Praxis

1. Vorbereitung. Aktuelle Bilanz der Einzelunternehmung, Inventar (Aktiven und Passiven), aktueller Grundbuchauszug, allfällige Verträge (Miet-, Arbeits-, Lieferantenverträge) sichten.
2. GmbH gründen. Entweder als klassische Bargründung oder direkt als Sacheinlagegründung, wenn die Liegenschaft Teil der Liberierung sein soll.
3. Vermögensübertragungsvertrag aufsetzen. Mit Inventar, Bezeichnung der Liegenschaft, Gegenleistung und allen Pflichtangaben nach Art. 71 FusG.
4. Öffentliche Beurkundung in einer einzigen Urkunde. Vermögensübertragungsvertrag inkl. Grundstück durch die ordentliche Urkundsperson am Sitz im Kanton St. Gallen.
5. Handelsregisteranmeldung der übernehmenden GmbH (Art. 73 FusG); zugleich wird die Einzelunternehmung im Handelsregister gelöscht, wenn nichts mehr verbleibt.
6. Grundbucheintrag. Anmeldung beim zuständigen Grundbuchamt am Belegenheitsort der Liegenschaft; Grundlage ist die FusG-Urkunde des Sitznotariats.

Sonderpunkte, die in der Beurkundung oft vergessen werden

• Steuerliche Begleitung. Die Vermögensübertragung kann unter den Voraussetzungen von Art. 19 DBG / Art. 8 StHG steuerneutral erfolgen – die Sperrfrist (5 Jahre) und die Voraussetzungen sind vor der Beurkundung mit dem Steuerberater zu klären.
• Handänderungssteuer / Gebühren. Im Kanton St. Gallen ist die Vermögensübertragung nach FusG bei Restrukturierungen i.d.R. von der Handänderungssteuer befreit (Art. 241 lit. h StG SG); die Voraussetzungen aber sorgfältig prüfen.
• Bauliche Lasten / öffentlich- rechtliche Beschränkungen (z.B. ÖREB-Kataster) werden bei der Liegenschaftsbeurkundung analog zum klassischen Grundstückskauf behandelt.
• Hypotheken / Schuldbriefe. Übergehen mit der Liegenschaft – die Schuldnerwechsel- Konstellation und allfällige Zustimmungserfordernisse der finanzierenden Bank vorgängig klären.
• Mietverhältnisse (Art. 261 OR – Kauf bricht nicht Miete – gilt analog), Arbeitsverhältnisse (Art. 333 OR Betriebsübergang) und laufende Verträge: im Inventar erfassen, Übergangsregelungen vereinbaren.

Kurzes Q&A

Muss die Liegenschaft im Kanton St. Gallen liegen?

Nein. Aufgrund der Konzentrationswirkung von Art. 70 Abs. 2 FusG ist nur der Sitz des übertragenden Rechtsträgers entscheidend. Liegt die Einzelunternehmung im HR St. Gallen, kann auch eine Liegenschaft in einem anderen Kanton in derselben Urkunde mitübertragen werden.

Was, wenn der Sitz ausserhalb St. Gallens ist?

Dann gilt das jeweilige kantonale Recht am Sitz. Ob der dortige Grundbuchverwalter, ein freiberuflicher Notar oder ein Amtsnotariat zuständig ist, hängt vom Notariatssystem dieses Kantons ab.

Können Vermögensübertragung und GmbH-Gründung in derselben Urkunde?

In der Praxis wird meist eine zweistufige Lösung gewählt: Zuerst die GmbH gründen (ggf. als Sacheinlagegründung mit der Liegenschaft), anschliessend die Vermögensübertragung der weiteren Aktiven/Passiven der Einzelunternehmung. Eine Verschmelzung der beiden Akte in einer einzigen Urkunde ist möglich, wenn die Voraussetzungen sauber strukturiert werden – das klären wir gerne im Vorfeld.

Brauche ich einen Revisor?

Bei einer Sacheinlagegründung ja – die Werthaltigkeit der eingebrachten Liegenschaft (und allfälliger weiterer Aktiven) muss durch einen zugelassenen Revisor bestätigt werden (Art. 635a OR / Art. 777c i.V.m. Art. 635a OR). Bei einer reinen Vermögensübertragung ohne Sacheinlagegründung ist eine Revisionsprüfung in der Regel nicht zwingend, je nach Konstellation aber empfehlenswert.

Fazit

Die im Kanton St. Gallen für Grundstücksgeschäfte sonst zuständige Grundbuchverwaltung ist bei FusG-Geschäften explizit nicht zuständig. Eine Vermögensübertragung mit Liegenschaft – etwa beim Einbringen einer Einzelunternehmung in eine GmbH oder AG – wird durch die ordentliche Urkundsperson am Sitz beurkundet, in einer einzigen Urkunde, mit anschliessender Anmeldung an Handels- und Grundbuchamt. Wir wickeln genau diese Transaktionen regelmässig ab und bieten dafür attraktive Pauschalpreise mit voller Kostentransparenz – Gründung der GmbH/AG, Vermögensübertragung inklusive Liegenschaft, Revisor-Koordination und Behördenanmeldungen aus einer Hand.

Weiterführend

• Sacheinlagegründung Schweiz – Ablauf und Rechtsgrundlagen
• GmbH oder AG mit Sacheinlage gründen – Pauschalangebot
• GmbH gründen – Bar- oder Sacheinlagegründung
• Eintragungsfähige Funktionen bei AG & GmbH (Übersicht)
• Mantelhandel: aktuelle Praxis der Handelsregisterämter
• Kontakt – persönliche Beratung im Notariat St. Gallen